Construire à l’ère numérique
COMMENT LES AMÉLIORATIONS NUMÉRIQUES PEUVENT-ELLES TRANSFORMER LES PROJETS IMMOBILIERS
Article paru initialement dans le magazine Espace Montréal, volume 33, #1, 2024.
Nous avons tous entendu parler de l’incidence potentielle du numérique sur un secteur donné; l’immobilier commercial ne fait pas exception. Bien que des questions subsistent quant aux capacités et aux conséquences possibles des technologies émergentes comme l’intelligence artificielle, la chaîne de blocs, la réalité virtuelle et augmentée, etc., il existe de nombreuses occasions d’adopter les technologies déjà établies et accessibles pour améliorer les projets d’aménagement immobilier, l’entretien et l’exploitation des immeubles, ainsi que l’accès à l’information en temps opportun afin de prendre des décisions éclairées. Il est peut-être difficile de suivre le rythme, mais on estime qu’au cours des dix prochaines années, 40 % des sociétés de l’indice S&P 500 n’existeront plus si elles ne parviennent pas à suivre les tendances technologiques. De plus, les entreprises ayant adopté la technologie et mis en œuvre une stratégie numérique voient généralement leur rentabilité augmenter de 26 % et leur valeur boursière de 12 %.1
Ici, nous avons décrit quelques-unes des façons dont les promoteurs d’immeubles commerciaux, les constructeurs, les investisseurs et les acheteurs peuvent tirer parti des processus et des outils numériques établis pour accroître l’efficience, l’efficacité opérationnelle et améliorer l’expérience globale des utilisateurs.
Construction
L’utilisation de drones pousse la collecte d’informations vers de nouveaux sommets (petit jeu de mots). En utilisant des drones à l’étape de la construction pour l’arpentage et la surveillance du projet, la collecte des données devient plus rapide et plus précise grâce à des données géomarquées utilisant des technologies comme le système de géolocalisation mondial (GPS). La collecte de données géographiques est facile à réaliser et le logiciel de photogrammétrie traite les données pour faciliter les travaux de conception et de construction. Les drones peuvent également être efficaces pour surveiller le site à des fins d’inspection, réduire le nombre d’incidents et de réclamations de santé et de sécurité et assurer une surveillance de sécurité intégrée aux solutions de répartition.
Des technologies comme l’Internet des objets (IdO) permettent d’assurer un meilleur suivi des actifs sur le terrain qui coûtent cher, sont difficiles à déplacer et demandent des efforts de surveillance importants; de même, les solutions technologiques peuvent être plus rapides et plus précises pour répondre aux besoins d’entretien préventif : elles créent automatiquement des ordres de travail et répartissent les appels de service en conséquence, ce qui réduit au minimum les trajets imprévus au centre-ville. Les drones peuvent également servir à l’arpentage pour repérer les impacts environnementaux potentiels, à prendre des photos des chantiers et à les envoyer en temps réel pour améliorer la surveillance à distance et à établir des rapports d’avancement des projets de construction, ce qui permet aux parties concernées de voir l’état du projet 24 heures sur 24, 7 jours sur 7, au moment qui leur convient. Pour les projets d’intérieur, les tablettes et les téléphones cellulaires permettent de prendre des notes ou des photos, de planifier des tâches en temps réel, de saisir des demandes de changement (et les revenus supplémentaires), tout en déclenchant des paiements à l’avancement au moyen de contrats intelligents (c.-à-d. la chaîne de blocs), etc. Certains logiciels peuvent également transformer et analyser les données pour avoir une idée de l’état d’avancement et de la qualité du projet, ce qui peut grandement améliorer la collaboration entre les concepteurs, les promoteurs, les gestionnaires de projet et les propriétaires. L’analyse des mégadonnées conçue pour quantifier et visualiser les répercussions d’un projet peut également fournir des options pour contourner les problèmes au besoin. L’adoption et l’intégration des outils de visualisation appropriés permettent de gagner du temps et de s’épargner des efforts dans la production de rapports.
En outre, qu’il s’agisse de systèmes d’efficacité énergétique, d’infrastructures vertes ou de technologies de réseau intelligent, plusieurs solutions peuvent être adoptées pour améliorer l’efficacité énergétique, la qualité de l’air, le confort, la santé et le bien-être, la gestion des déchets et l’engagement sur le site. L’intégration de fonctionnalités de bâtiments intelligents et de dispositifs IdO, comme les capteurs dans les bâtiments, permet de collecter des données en temps réel sur la consommation d’énergie, les modes d’occupation et l’état des bâtiments pour un entretien optimal (c.-à-d. le système de CVCA, les ascenseurs). Les systèmes de bâtiments intelligents peuvent inclure des fonctions automatisées comme le contrôle d’accès programmé, le contrôle de la consommation d’énergie ou même la gestion de la qualité de l’eau. Chacune d’elle offre la possibilité de réaliser des économies et d’accroître l’efficacité dans son propre domaine. L’infrastructure établie et les données recueillies peuvent également faciliter l’application de l’analyse avancée, comme l’entretien préventif pour accroître l’efficacité énergétique.
Vente
La segmentation de la clientèle fondée sur des données à des fins de marketing peut être le meilleur ami du vendeur. L’adoption de techniques d’analyse avancées comme le regroupement des données sur les attributs des clients pour déterminer la segmentation idéale de la clientèle peut améliorer l’efficacité du marketing et de la vente. Parmi les avantages : un ciblage plus efficace du public pour les campagnes et un marketing plus personnalisé pour les acheteurs ou les locataires potentiels. L’analyse des données permet également aux vendeurs de mieux comprendre les tendances de certains marchés, la dynamique des prix et les préférences des clients et de prendre des décisions plus éclairées en matière de prix. Elle contribue aussi à atténuer la volatilité du marché et l’incertitude économique. De plus, utiliser l’analyse des mégadonnées pour déterminer les meilleurs prix pour des solutions de logement abordable permet de conjuguer les intérêts des diverses parties prenantes à l’aide de faits et de chiffres en temps réel, adaptés à chaque public.
Les vendeurs peuvent également offrir la visite de la propriété en réalité virtuelle et augmentée. Il existe des différences entre la réalité virtuelle (RV) et la réalité augmentée (RA). Pour dire les choses simplement : la RV est entièrement virtuelle (imaginez que vous portez un casque et que vous visualisez un espace comme si vous vous trouviez physiquement à l’intérieur de la propriété); tandis que la RA s’appuie sur le contexte réel, mais peut améliorer l’« image » en mettant en évidence ou en ajoutant des éléments, comme une nouvelle disposition des meubles dans la pièce, sans avoir à déplacer physiquement des meubles. La RV et la RA facilitent la visite et la commercialisation des propriétés, car elles offrent une meilleure expérience client – les acheteurs peuvent véritablement s’imaginer dans l’espace et se l’approprier. Grâce à la RV et à la RA, l’expérience immersive est accessible à presque tout le monde, sans qu’il soit nécessaire de se trouver dans un endroit précis ou de réserver une visite en personne.
Investissement
L’analyse des mégadonnées, qui offre des tendances du marché, des indicateurs économiques, des données démographiques et des mesures du rendement de la propriété, peut aider les fiducies de placement immobilier (FPI) à cerner les occasions de placement lucratives et à optimiser le portefeuille de placements. En ce qui concerne la mobilisation de capitaux et les relations avec les investisseurs, utiliser une approche axée sur les données et des plateformes en ligne permettant d’accéder à des données de rendement réduisent considérablement le cloisonnement de l’information. La présentation d’antécédents positifs pourrait renforcer la confiance des investisseurs.
Pour ce qui est des transactions immobilières, la simplification des processus au moyen de contrats intelligents mondiaux assure la sécurité des transactions tout en réduisant au minimum les risques de paiement et en détectant mieux les fraudes potentielles. La taille du marché des contrats intelligents mondiaux devrait atteindre 770,52 millions de dollars américains d’ici 2028.2 Parmi les autres avantages, mentionnons la liquidité accrue (ils sont conclus plus rapidement), un processus d’appel de fonds plus simple, une efficacité et une transparence accrues, et le respect de l’environnement, car le processus des contrats intelligents est dématérialisé. Tout cela est rendu possible par les technologies numériques comme la gestion de l’identité numérique, les signatures électroniques et la chaîne de blocs.
Exploitation
L’infrastructure établie et les données recueillies au moyen de la technologie immobilière (ou « proptech ») conjuguées à certaines technologies de l’IdO peuvent faciliter l’application de l’analyse avancée comme l’entretien préventif, l’efficacité énergétique, etc. Les données des capteurs de l’IdO peuvent être analysées aux fins de diagnostic afin de déceler de façon proactive les défauts à l’intérieur du bâtiment (c.-à-d. le système de CVCA, les ascenseurs, l’éclairage). L’analyse prédictive à partir des données tirées de l’IdO du réseau électrique d’un bâtiment permet de déceler les défauts potentiels ou les zones qui pourraient nécessiter des réparations d’urgence et de créer automatiquement un ordre de travail, possiblement avant même que quiconque ne soit au courant du problème. À des fins opérationnelles, les drones permettent également d’examiner les défauts extérieurs du bâtiment. Ils constituent une solution de rechange plus sécuritaire aux situations qui, par le passé, exigeaient généralement des travailleurs qu’ils se présentent sur un site dangereux ou montent des échelles, ce qui assure un milieu de travail plus sécuritaire et réduit le nombre d’incidents et de réclamations de santé et de sécurité.
D’un point de vue administratif, il y a plusieurs façons d’exploiter les technologies pour accroître l’efficacité et faciliter le travail. En ce qui concerne l’automatisation des tâches opérationnelles répétitives, comme la vérification des antécédents, le registre des loyers, la distribution de clés numériques, la planification, les demandes d’entretien, etc., le traitement numérisé des formalités et des transactions au moyen de technologies et de plateformes numériques augmente considérablement la productivité des membres de l’équipe et réduit le nombre d’erreurs, sans parler de la réduction des coûts opérationnels globaux. Parmi les technologies utiles dans ce domaine, mentionnons la reconnaissance optique de caractères (ROC), l’automatisation robotisée des processus (APR) et la chaîne de blocs. Les robots conversationnels peuvent également interagir avec les clients et les locataires au moyen de l’IA et offrir un service à la clientèle 24 heures sur 24, 7 jours sur 7. Ils apportent des réponses et une satisfaction instantanées ainsi qu’une assistance au-delà des heures normales de bureau tout en réduisant les coûts opérationnels.
Certaines plateformes qui se servent d’outils numériques et d’applications mobiles peuvent également améliorer l’expérience professionnelle. Il peut s’agit de fonctions comme la réservation de salles de réunion ou d’équipements de l’immeuble, les demandes d’entretien ou les mises à jour des activités et événements communautaires. En plus d’être plus efficace, l’analyse prédictive peut être utilisée pour planifier et budgétiser. Ses avantages sont nombreux et ils améliorent l’expérience des locataires dans un contexte professionnel plus engageant et axé sur la communauté.
Elle contribue également à rebâtir la culture de la présence au bureau dans le monde d’après la pandémie. Les modèles de travail hybrides actuels offrent des modalités de travail flexibles aux équipes, mais peuvent présenter des défis uniques en matière de dynamique de travail et de capacités de communication d’une équipe. Ce modèle requiert des outils et des plateformes de collaboration infonuagiques et des dispositifs de réunion virtuels. Les améliorations apportées aux bâtiments intelligents (comme les outils de planification de la disponibilité et l’automatisation pour améliorer les réunions en givrant le verre, ou l’introduction d’équipements audiovisuels et de tableaux intelligents, par exemple) et les conceptions écoresponsables pour un plus grand confort en matière de température, de bruit et de qualité de l’air contribuent également à appuyer les mandats de retour au bureau et à faciliter la transition pour les membres de l’équipe.
Immobilier en commerce de détail
Les détaillants intègrent de plus en plus des capacités de commerce électronique dans les magasins qui ont pignon sur rue pour offrir des expériences de magasinage omnicanal. Lorsqu’ils sont combinés, les clients peuvent passer en douceur d’un canal de magasinage en ligne à un canal de magasinage hors ligne. Les recherches s’accordent sur le fait que « Les entreprises dotées des stratégies d’engagement des clients omnicanal les plus solides conservent en moyenne 89 % de leurs clients, contre 33 % pour les entreprises dont les stratégies omnicanal sont faibles. »3
Placer les acheteurs directement au cœur du produit ou de l’expérience peut également contribuer à augmenter les ventes, mais cela n’est pas toujours facile, à moins que l’expérience soit facile d’utilisation et qu’elle réponde aux besoins de l’acheteur à son niveau. Le recours à la RA ou à la RV pour faire des démonstrations de produits, la création d’environnements de magasinage immersifs et une augmentation de l’engagement des clients sont susceptibles d’améliorer les taux de conversion des ventes. Dans les magasins intelligents et les magasins en libre-service, les capteurs IdO et les technologies Beacon diffusent des campagnes de marketing personnalisées aux passants, car ils peuvent envoyer des messages promotionnels aux clients qui s’approchent du magasin, ce qui les incite à y rentrer. Le marketing ciblé peut également transmettre des publicités ou des promotions sur les téléphones cellulaires et les flux des médias sociaux de certaines personnes pour les attirer dans un certain endroit. Les détaillants évolués ont recours à cette technologie pour numériser les codes des produits au moment où ils sont placés dans un chariot. Le paiement est automatisé à la sortie du magasin, ce qui réduit les coûts de main-d’œuvre à la caisse et les files d’attente associées.
Les réseaux sociaux et les partenariats stratégiques avec les bons influenceurs peuvent également être mis à profit pour encourager les consommateurs à se rendre dans les magasins en personne. Ce n’est pas pour rien qu’on les appelle des influenceurs. Un partenariat avec un influenceur qui correspond à votre marque et qui a un public activement engagé peut générer des ventes directement à partir des plateformes de médias sociaux ou encourager ceux qui les suivent à se rendre dans les magasins ayant pignon sur rue. Des entrevues diffusées en continu en direct ou des démonstrations de produits avec des influenceurs peuvent vous aider à diffuser votre message ou votre produit.
Cette technologie peut également éclairer le choix des futurs emplacements de magasin ayant pignon sur rue, car de telles décisions exigent de prendre en compte de multiples facteurs, notamment les données démographiques des clients, le transport, l’entreposage et l’analyse des mégadonnées.
Défis numériques de l’immobilier
Si les améliorations et les transformations numériques peuvent séduire ceux qui sont prêts à saisir les occasions, un large public hésite à mettre en œuvre de tels changements. Parmi les défis à relever, mentionnons le manque de savoir-faire stratégique et de compétences numériques, ainsi que les réticences liées à la confidentialité et à la sécurité des données.
Les marchés immobiliers et les clients sont dynamiques. Les organisations peuvent éprouver des difficultés à repérer les occasions (par exemple, que devrions-nous faire?) et les priorités (par exemple, que devrions-nous faire en premier?). Elles peuvent aussi adopter des solutions ou des technologies dépassées (voire mettre en œuvre les mauvaises) et rater des occasions d’être à l’avant-garde, surtout si elles ne parviennent pas à faire face à la volatilité des marchés. La pile technologique de nombreuses sociétés immobilières est dépassée, manque de souplesse et est difficile à intégrer.
L’élaboration de votre stratégie numérique se fait en plusieurs étapes : premièrement, définissez votre vision et vos principes directeurs, vos buts et vos objectifs. Cette étape est essentielle pour déterminer la direction à prendre. Deuxièmement, procédez à une évaluation de vos besoins actuels pour comprendre ce que vous avez et ce que vous voulez faire, en comprenant les avantages des solutions modernes. Troisièmement, définissez l’état futur, c’est-à-dire la façon dont vous comblerez l’écart en précisant ce qui doit être fait. Pensez grand et pratique et ne laissez rien ni personne entraver votre capacité à innover, visez la lune pour comprendre la direction que vous pouvez emprunter, puis appliquez une couche de pragmatisme. Quatrièmement, une fois que vous avez déterminé et rationalisé vos options, élaborez une feuille de route qui vous permettra d’atteindre vos objectifs, en veillant à intégrer des gains rapides pour affermir votre position. Les solutions modernes ont tendance à être infonuagiques et comportent de nombreuses options configurables qui accéléreront le délai de rentabilisation. La numérisation et la capacité à suivre les avancées technologiques bénéfiques impliquent de s’efforcer en permanence de répondre aux nouvelles demandes, de cerner et de résoudre les problèmes, d’adopter une attitude d’échec rapide et de s’adapter en conséquence, car les demandes des consommateurs continuent d’évoluer.
Parallèlement, les professionnels traditionnels de l’immobilier n’ont peut-être pas la vision nécessaire pour s’adapter aux évolutions, ou ils n’ont pas l’expertise technique nécessaire pour tirer parti de ce que les technologies numériques et de traitement des données peuvent offrir. Il est essentiel de changer les mentalités, car les obstacles culturels sont l’un des plus grands défis à relever lorsqu’on essaie de changer. Les programmes d’approvisionnement et de formation externes peuvent aider à élaborer la vision numérique d’une organisation. Des ateliers peuvent également encourager la discussion, la participation et favoriser l’innovation.
La collecte et le stockage de données personnelles et confidentielles présentent des risques de confidentialité et de sécurité, ce qui fait hésiter les gens à recueillir des données. Un solide cadre de gouvernance des données et des contrôles concrets des données sont indispensables, en particulier lorsqu’il est nécessaire de se conformer aux lois sur la collecte et la confidentialité des données. Il en existe plusieurs au Canada, aux États-Unis et à l’étranger. Le bon expert technique peut à vous aider à faire en sorte que les données sont conservées de manière sécurisée et que les politiques sont conformes à divers règlements et exigences (par exemple, le projet de loi 25 au Québec ou le règlement général sur la protection des données connu sous le nom de « RGPD »).
Les améliorations numériques peuvent en effrayer certains, mais une étude indique que même si « 87 % des entreprises pensent que le numérique va perturber leur secteur, seulement 44 % d’entre elles sont suffisamment préparées aux perturbations prévues du fait des tendances numériques ».4 Pourtant, avec les bons professionnels qui aident à recenser les besoins actuels et à optimiser l’état futur, il est possible de mettre en œuvre les bons outils, les bonnes plateformes et les bonnes technologies pour accroître l’efficacité, la sécurité et améliorer les conditions générales de travail tout en permettant à la direction d’être mieux informée et de prendre des décisions opportunes, et en réduisant au minimum les impacts environnementaux, les coûts et le temps consacré à faire des affaires « à l’ancienne ».
2 https://www.linkedin.com/pulse/global-smart-contracts-market-size-evaluating-trends/
3 https://www.digitalcommerce360.com/2013/12/31/why-omnichannel-strategy-matters/
4 https://digitalmarketinginstitute.com/blog/the-what-why-and-how-of-digital-transformation