Mise en œuvre : l’immobilier dans les portefeuilles de placement

Accéder à des stratégies d’investissement pour renforcer votre portefeuille

Auteur : Gavin Reiff, P.Eng., MBA, vice-président, services-conseils en immobilier chez Richter, un Bureau Familial | d’Affaires. Gavin offre des services de conseil immobilier aux investisseurs, propriétaires et gestionnaires de biens immobiliers privés.

Collaborateur : Nicholas Kolobotos, premier directeur, services-conseils en immobilier chez Richter

Article paru initialement dans le magazine Espace Montréal, volume 33, #3, 2024.

L’immobilier est une catégorie d’actifs qui joue un rôle fondamental dans les portefeuilles de placement bien diversifiés. C’est également une catégorie d’actifs diversifiée en soi, où, grâce à un processus de sélection minutieux, les investisseurs peuvent adapter leur exposition immobilière pour répondre à différentes conditions macroéconomiques et à leur approche individuelle en matière de risque et de rendement.

Comprendre les attributs sous-jacents de l’actif immobilier et de la structure d’investissement peut fournir un cadre utile pour améliorer le processus de sélection.

CATÉGORIES D’ACTIFS

En général, chaque catégorie d’actifs immobiliers offre une exposition unique à l’investissement. Traditionnellement, on distingue quatre principales catégories d’actifs dans l’immobilier : résidentiel, bureaux, commerce de détail et industriel. Une cinquième catégorie, appelée « actifs spécialisés », a émergé, englobant des biens immobiliers conçus pour des usages spécifiques, comme les résidences étudiantes, les centres d’hébergement et de soins de longue durée, les centres de données, l’hôtellerie, le divertissement, l’entreposage extérieur ou encore l’agriculture. Chacune de ces catégories spécialisées s’est formalisée, avec des investissements significatifs provenant de gestionnaires d’actifs mondiaux et de fonds de pension, et la nature de leur exposition à l’investissement est aussi variée que celle des catégories traditionnelles.

La performance des actifs est mesurée par les flux de trésorerie disponibles pour les investisseurs, lesquels sont déterminés par les revenus, la structure des coûts, les dépenses en capital et le financement. Les revenus sont réalisés par la location ou la vente d’espaces, ce qui dépend en grande partie des conditions locales et macroéconomiques du marché.

Certaines catégories d’actifs sont perçues comme défensives, avec des flux de trésorerie montrant une plus grande résilience face à divers environnements économiques. Par exemple, les appartements locatifs résidentiels, où la demande est stable puisque les gens ont besoin d’un logement, et l’industriel, où les locataires sont généralement sous contrats de location à long terme, tandis que les services qu’ils fournissent (ex. : entreposage alimentaire, équipements médicaux, matières premières) sont essentiels au fonctionnement d’une ville et de son économie.

Inversement, l’exposition à des secteurs immobiliers cycliques offre un profil risque-rendement différent. Par exemple, le secteur de l’hôtellerie (hôtels, centres de villégiature, restaurants) dépend davantage des dépenses discrétionnaires personnelles et d’affaires, qui augmentent en période de croissance économique et de confiance des investisseurs. Ces actifs et opérations tendent à avoir des coûts d’exploitation plus élevés pour maintenir les niveaux de service et nécessitent souvent des investissements initiaux et récurrents importants dans les meubles, les matériaux et les équipements afin de créer une atmosphère spécifique.

D’autres catégories d’actifs immobiliers offrent une exposition à des thèmes et des secteurs émergents. Les centres de données, des bâtiments spécifiquement conçus pour le fonctionnement efficace des serveurs informatiques, génèrent des flux de trésorerie provenant de locataires du secteur technologique ayant besoin de capacité pour l’informatique en nuage. Des actifs immobiliers traditionnels, tels que les terres agricoles, sont également disponibles pour un investissement permettant une exposition aux matières premières ou à la rareté des terres arables.

STRUCTURE DES COÛTS ET DÉPENSES EN CAPITAL

La structure des coûts et les dépenses en capital, qui reflètent les coûts associés à l’exploitation et à l’entretien de l’actif, sont largement influencées par son usage, son ancienneté, son état physique, son format et ses systèmes de bâtiment installés.

Cet aspect est souvent négligé par les investisseurs potentiels. Si un bien est dans un état de délabrement avancé, il pourrait ne pas générer de flux de trésorerie durables, soit par la dégradation des revenus, soit par un montant excessif de coûts en capital requis pour maintenir la sécurité du bâtiment.

Un investisseur doit être en mesure d’évaluer le risque de générer des flux de revenus durables et être confiant dans sa capacité à prendre des décisions optimales en matière de maintenance, de réparations des immobilisations et d’exploitation, afin que le bâtiment fonctionne de manière efficiente à long terme.

CONSÉQUENCES GÉOGRAPHIQUES

La géographie a une influence considérable sur les décisions d’investissement immobilier, car elle sert de proxy pour l’investissement dans les attributs économiques sous-jacents d’une région donnée. Les décisions d’investissement sont souvent basées sur une évaluation des fondamentaux économiques, tels que la croissance de la population et de l’emploi.

Rien qu’au Canada, les différences entre les fondamentaux d’investissement des villes sont vastes. Toronto, en tant que pôle économique du Canada et responsable de 20 % du PIB[1] national, représente 31 % des transactions immobilières depuis le début de l’année 2024[2]. Cette surreprésentation du volume d’investissement est attribuée à plusieurs facteurs, incluant son statut de capitale financière du pays, ses écosystèmes d’affaires bien établis et ses opportunités d’emploi, ainsi que sa densité de population et sa croissance.

D’autres exemples incluent Edmonton, Winnipeg, Ottawa, Québec et Halifax, où la présence significative des gouvernements provincial et fédéral attire l’attention des investisseurs, ces juridictions offrant un accès à une stabilité économique relative.

CYCLE DE CRÉATION DE VALEUR

La dynamique entre le risque et le rendement d’investissement varie également selon le point d’entrée dans le cycle de vie immobilier. Les points d’entrée traditionnels incluent l’acquisition de terrains et l’obtention de permis, le développement et la construction, l’exploitation et l’optimisation, ainsi que la rénovation et la reconversion.

En général, les biens immobiliers générant des revenus stables sont les moins risqués. Par nature, le bâtiment existe déjà et possède vraisemblablement des baux contractuels en place, ce qui offre un certain niveau de garantie que l’actif générera des revenus. Les actifs n’ayant pas maximisé leur génération de flux de trésorerie présentent un niveau de risque plus élevé et, en contrepartie, leur point d’entrée d’investissement devrait générer un rendement supérieur. L’investissement dans des actifs ne générant pas encore de flux de trésorerie durables, comme ceux en phase de développement et de construction, exige une prime de rendement pour compenser les investisseurs pour le risque d’exécution. De même, les investissements dans des actifs non optimisés, qui nécessitent peut-être des dépenses en capital importantes ou ne possèdent pas un format compétitif, exigent également une prime de rendement pour le risque lié à leur reconversion.

ACCÈS À L’INVESTISSEMENT

Il existe trois façons traditionnelles d’accéder à l’investissement immobilier : l’acquisition d’unités dans une fiducie de placement immobilier (FPI) publique, l’acquisition d’unités dans une société en commandite immobilière ou un fonds immobilier privé, ou la propriété directe. Le montant minimum d’investissement en capitaux propres varie considérablement pour chacune de ces méthodes, tout comme le profil de rendement, la période de détention et la liquidité typiques.

L’investissement dans des unités de FPI publiques nécessite un montant de capital nominal et offre une liquidité élevée. Le profil de rendement attendu d’une FPI est relativement modeste, car elles sont conçues pour fournir un rendement régulier à partir des actifs stabilisés sous-jacents.

En montant dans le spectre du risque, on trouve l’investissement dans des partenariats ou fonds immobiliers privés qui peuvent générer un rendement plus élevé en participant à des activités de valorisation. Si ces activités sont menées à bien, l’actif générerait à la fois un rendement en capital et un rendement régulier. Cependant, les investisseurs doivent garder à l’esprit que les partenariats et fonds privés ne sont généralement pas liquides, car les activités de valorisation entreprises au niveau des actifs prennent du temps à être réalisées, et l’actif pourrait ne pas être positionné pour une vente ou pour générer des revenus avant un certain temps.

Un pas de plus consiste à investir dans la propriété directe d’immobilier, ce qui nécessite généralement un engagement de capital important et n’offre qu’une liquidité limitée dans certains environnements économiques. Cela dit, cette approche permet aux investisseurs d’exercer un plus grand contrôle stratégique et opérationnel sur leurs actifs, avec le potentiel d’obtenir des rendements supérieurs. La réussite des activités de valorisation en propriété directe peut générer une appréciation importante du capital et fournir un rendement régulier, bien qu’il soit important de noter que la propriété directe implique généralement des risques plus élevés et des horizons d’investissement plus longs.

Obtenir une exposition à l’immobilier dans un portefeuille d’investissement et comprendre les caractéristiques spécifiques de risque et de rendement de chaque actif nécessitent des recherches approfondies et une considération attentive. Il existe plusieurs couches de complexité liées à la catégorie d’actifs, à la géographie et au cycle de création de valeur. Bien qu’il soit nécessaire d’exercer une certaine prudence, le bon investissement peut contribuer de manière substantielle et significative à un portefeuille. Des professionnels expérimentés ayant une expertise unique dans le domaine devraient conseiller et souligner les risques inhérents avant toute prise de décision d’investissement.

Cet article est à titre informatif seulement et ne constitue pas un conseil en investissement. Il est recommandé de discuter de votre situation personnelle avec votre conseiller pour obtenir des conseils adaptés à votre portefeuille spécifique.

À PROPOS DE NOUS

Richter est un Bureau Familial | d’Affaires qui fournit des conseils stratégiques sur les questions d’affaires et sur les objectifs financiers et personnels des familles à travers les générations. Comptant près de 100 ans d’expérience à conseiller à l’intersection de la famille et de l’entreprise, Richter a développé une approche intégrée afin d’accompagner les propriétaires d’entreprise dans leur quête d’un succès durable. Que ce soit sur le plan professionnel, personnel ou la combinaison des deux, Richter occupe une position unique pour répondre aux besoins des entrepreneurs, des clients privés, des propriétaires d’entreprise et des familles les plus prospères du Canada, en plus de les aider à tracer une voie claire pour façonner leur héritage destiné aux générations futures. Fondée en 1926, l’équipe multidisciplinaire de Richter, qui compte aujourd’hui 600 personnes, innove continuellement afin de créer de la valeur pour ses employés, ses clients et la collectivité au Canada ainsi qu’aux États-Unis.

Au sein de Richter se trouve le Bureau familial Richter (BFR), l’un des plus grands bureaux multi-familiaux entièrement indépendants au Canada. Depuis près de 100 ans, nous accompagnons certaines des familles d’affaires les plus prospères. Le BFR possède une expertise unique pour conseiller les familles de manière globale sur la gestion de patrimoine, les finances, les opérations, la gestion du style de vie, la gouvernance, la préparation de la prochaine génération et la littératie financière, la fiscalité, la planification successorale et l’assurance-vie, le conseil en philanthropie, la gestion des risques et la cybersécurité, ainsi que le conseil immobilier. Le BFR entretient des relations avec des gestionnaires de fonds de classe mondiale, tant à l’échelle nationale qu’internationale, ainsi qu’avec des opérateurs et des promoteurs immobiliers.

[1] https://www150.statcan.gc.ca/t1/tbl1/en/tv.action?pid=3610046801

[2] https://mktgdocs.cbre.com/2299/d40e905a-5937-47b8-9d77-f13efda3ebd7-1497146776/v032024/canada-investment-overview-q2-2024.pdf